전세사기 고소, 반환소송도 함께 진행해야 할까요?

안녕하세요. 법무법인 예우 인천부동산변호사입니다

전세계약이 끝났는데 임대인이 “새로운 세입자가 들어오면 돌려주겠다”,

“집이 팔려야 돈을 마련할 수 있다”며 보증금 반환을 계속 미루는 경우가 있습니다.

이후 등기사항이나 건물의 권리관계를 확인해 보니 계약 당시

이미 상당한 근저당권이 설정되어 있거나

다수의 선순위 임차인이 존재해 보증금 회수 자체가 어려운 상황도 발생합니다.

피해 임차인 입장에서는 전세사기 고소부터 생각할 수 있지만,

보증금을 반환하지 못했다는 결과만으로 곧바로 형법상 사기죄가 성립하는 것은 아닙니다.

계약 체결 당시 임대인이 어떤 사실을 숨기거나 사실과 다르게 설명했는지,

그로 인해 임차인이 보증금을 지급했는지를 구체적으로 확인해야 합니다.

전세사기 고소, 단순 미반환과 무엇이 다를까요?

사기죄가 성립하려면 상대방을 기망하여 착오에 빠뜨리고

그에 따른 재산 처분을 통해 재산상 이익을 취득하는 구조가 인정되어야 합니다.

형법상 사기죄가 인정되면 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처할 수 있습니다.

따라서 전세사기 고소에서는 계약 종료 시점의 자금 사정만 보는 것이 아니라

임대차계약을 체결하고 보증금을 지급받았던 당시 상황이 중요합니다.

처음에는 충분한 반환 능력이 있었지만 이후 예상하지 못한 경제적 사정으로

보증금을 돌려주지 못한 것이라면 민사상 채무불이행 문제가 중심이 될 수 있습니다.

반대로 계약 당시부터 보증금 반환이 상당히 어려운 재정상태였음에도

안전하게 반환할 수 있는 것처럼 중요한 사실을 속이거나

숨겼다면 형사상 사기 여부를 검토할 필요가 있습니다.

어떤 정황을 확인해야 전세사기 여부를 판단할 수 있을까요?

① 주택가액과 보증금의 관계

계약 당시 주택의 실제 가치와 전세보증금이 어느 정도였는지 확인해야 합니다.

근저당권과 선순위 임차보증금까지 고려했을 때

임차인의 보증금을 회수할 수 있는 구조였는지도 살펴봐야 합니다.

② 근저당권·압류 등 권리관계

계약 당시 등기사항과 현재 등기사항을 비교해야 합니다.

임대인이 기존 담보권이나 압류 등 중요한 권리관계를

사실과 다르게 설명했는지도 확인할 필요가 있습니다.

③ 선순위 임차보증금

특히 다가구주택은 다른 임차인의 보증금과

우선변제 관계가 보증금 회수에 영향을 줄 수 있습니다.

계약 당시 임대인이나 중개 과정에서

어떤 정보를 제공했는지 자료를 확보해야 합니다.

④ 임대인의 계약 당시 재정상태

여러 주택에서 동시에 보증금을 반환하지 못하고 있는지,

반복적으로 새로운 임차인의 보증금으로 기존 보증금을 반환하는 구조였는지 등도

사건 전체를 파악하는 자료가 될 수 있습니다.

⑤ 계약 과정의 설명과 자료

임대차계약서, 등기사항증명서, 중개대상물 확인·설명서,

문자·카카오톡, 광고자료, 보증금 이체내역 등을 확보해야 합니다.

무엇을 믿고 계약을 체결했는지를

보여주는 자료가 전세사기 고소에서 중요할 수 있습니다.

형사고소만 하면 보증금을 돌려받을 수 있을까요?

전세사기 고소와 실제 보증금 회수는 구분해서 접근해야 합니다.

형사절차에서 사기 혐의가 인정된다고 하더라도

수사기관이 임차인의 보증금을 대신 받아주는 것은 아닙니다.

따라서 임대차계약 종료와 보증금 미반환이 확인된다면

보증금 반환청구소송이나 지급명령 등 민사절차를 함께 검토할 수 있습니다.

임대인이 부동산이나 예금 등 재산을 처분할 가능성이 있다면

가압류 등 보전처분의 필요성도 확인해야 합니다.

이미 집행권원을 확보했다면 부동산 강제경매나

채권압류 및 추심 등 실제 회수를 위한 집행절차까지 연결해서 살펴봐야 합니다.

전세사기 고소에 대해 자주 묻는 질문은? - FAQ

Q. 전세사기 고소는 보증금을 못 받으면 바로 할 수 있나요?

보증금 미반환 사실만으로 사기죄 성립을 단정하기는 어렵습니다.

계약 당시 임대인의 반환 능력과 의사, 권리관계 및 임차인에게

설명한 내용 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

Q. 전세사기 고소에서 어떤 증거가 가장 중요할까요?

계약서와 보증금 이체내역뿐 아니라 계약 당시 등기사항,

중개대상물 확인·설명서, 임대인과 주고받은 메시지 등이 중요할 수 있습니다.

계약 당시 임대인이 어떤 사실을 알았고 임차인에게

무엇을 설명했는지를 확인할 수 있도록 자료를 시간순으로 정리하는 것이 필요합니다.

Q. 전세사기 고소와 보증금 반환소송을 같이 할 수 있나요?

형사고소와 민사상 보증금 반환절차는 목적이 다르므로 별도로 진행될 수 있습니다.

보증금 회수가 시급하다면 형사절차의 결과만 기다리기보다

반환청구와 가압류·강제집행 필요성을 함께 검토하는 것이 중요합니다.

왜 법무법인 예우를 선택해야 할까요?

전세사기 사건은 형사상 사기죄 성립 여부뿐 아니라

임대차계약과 부동산 권리관계, 이후 보증금 회수절차까지 함께 살펴봐야 합니다.

법무법인 예우 대표변호사는 제45회 사법시험과 제7회 법무사시험에 합격하고

하나로 법무사 사무소 대표를 역임했으며,

인천지방법원 국선변호인으로 활동한 경력이 있습니다.

또한 대한변호사협회 부동산 소송 및 경매절차 특별연수를 수료하여

계약 당시 권리관계와 형사상 쟁점, 반환청구 및 강제집행 방향을

함께 검토하는 데 도움을 드립니다.

형사고소와 보증금 회수를 함께 준비해야 합니다

전세사기 피해가 의심된다면

임대인이 현재 돈을 돌려주지 못한다는 사실에만 집중하기보다

계약 당시부터 어떤 구조로 보증금을 지급받았는지를 확인해야 합니다.

동시에 시간이 지나면서 임대인의 재산상태가 달라질 가능성도 고려해야 합니다.

계약서와 등기사항, 보증금 이체내역, 중개 과정의 자료와

임대인과의 대화를 먼저 정리해야 합니다.

이후 관련 사건을 다루는 변호사와 전세사기 고소 가능성뿐 아니라

보증금 반환소송, 가압류와 강제집행 등

실제 회수절차까지 함께 검토해보는 것이 도움이 될 수 있습니다.