임대차계약 위반, 임차인을 퇴거시킬 수 있을까요?

7일 전

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안녕하세요. ‘법무법인 예우 인천부동산변호사’입니다

상가나 주택을 임대했지만 임차인이 월세를 지급하지 않거나 계약에서 정한 용도와 다르게 건물을 사용하는 경우가 있습니다.

처음에는 시정을 요구하며 기다렸지만 무단 전대나 시설 변경까지 발생한다면 임대인으로서는 계약을 계속 유지해야 하는지 고민하게 됩니다.

문제는 임대차계약 위반 사실이 있다고 해서 모든 경우에 즉시 계약을 해지하고 임차인을 퇴거시킬 수 있는 것은 아니라는 점입니다.

위반행위의 내용과 정도, 관련 법률 및 계약 조항에 따라 해지 가능성이 달라지므로 법적 요건부터 확인해야 합니다.

임대차계약 위반, 어떤 행위가 해지 사유가 될까요?

임대차계약은 임대인이 목적물을 사용·수익하게 하고 임차인이 차임을 지급하는 계약입니다.

임차인이 계약상 의무를 이행하지 않는다면 일정한 요건에서 계약 해지를 검토할 수 있습니다.

민법 제640조는 건물 임대차에서 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 경우 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있습니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의8은 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 경우 임대인의 계약 해지를 인정하고 있습니다.

상가와 주택은 적용되는 법률과 해지 요건이 다를 수 있으므로 구분해야 합니다.

또한 무단 전대나 용도 위반, 시설 변경 등은 위반 사실뿐 아니라 임대차관계를 유지하기 어려울 정도인지도 검토해야 합니다.

임대차계약 위반, 실제 분쟁에서는 무엇을 판단할까요?

① 차임 연체와 계약 해지

월세 입금내역과 연체금액을 확인해야 합니다. 단순히 몇 개월 동안 지급이 늦었다는 사실보다 법에서 정한 차임 연체액에 도달했는지가 중요합니다.

② 임대인 동의 없는 전대

민법 제629조는 임대인의 동의 없는 임차권 양도와 전대를 제한하고 있습니다. 다만 구체적인 점유관계와 신뢰관계 파괴 여부에 따라 해지 가능성을 검토해야 합니다.

③ 계약상 용도 위반

사무실로 임대한 공간을 다른 영업시설로 사용하는 등 약정과 다른 사용이 문제될 수 있습니다. 계약 목적과 실제 사용 형태, 위반의 정도를 확인해야 합니다.

④ 무단 시설 변경과 훼손

임차인이 벽체를 철거하거나 내부 구조를 변경했다면 원상복구의무와 손해배상책임을 검토할 수 있습니다. 다만 임대인의 동의 여부와 계약상 특약, 실제 손해를 구분해야 합니다.

임대차계약 위반, 계약 해지는 어떻게 준비해야 할까요?

계약 해지를 검토한다면 위반 사실을 입증할 자료부터 확보해야 합니다.

① 임대차계약서와 특약 확인

사용 목적과 전대 금지, 시설 변경 제한, 계약 해지 조항 등을 확인합니다. 계약서에 기재된 내용과 실제 위반행위를 비교해야 합니다.

② 객관적인 위반자료 확보

월세 입금내역과 현장 사진, 적법하게 확보한 CCTV, 문자·카카오톡·통화녹취 등을 정리합니다. 위반 시점과 반복 여부도 함께 확인해야 합니다.

③ 시정 요구와 해지 통보

위반 유형에 따라 시정 요구나 상당한 기간의 이행 최고가 필요한지 검토합니다. 해지 의사를 전달할 때는 내용증명 등을 통해 통보 내용과 도달 여부를 남기는 것이 좋습니다.

④ 명도소송과 보전조치 검토

계약이 적법하게 종료되었는데도 임차인이 퇴거하지 않는다면 건물 인도청구소송을 검토할 수 있습니다. 소송 중 점유자가 변경될 우려가 있다면 점유이전금지가처분도 고려해야 합니다.

임대차계약 위반, 보증금과 손해배상은 어떻게 처리할까요?

계약이 해지되더라도 보증금 전액을 곧바로 몰취할 수 있는 것은 아닙니다.

미납 차임과 관리비, 원상복구비, 손해배상금 등 공제 가능한 채무를 확인하고 나머지 보증금을 정산해야 합니다.

특히 시설 훼손을 이유로 손해배상을 청구하려면 실제 훼손 상태와 수리비용을 입증할 필요가 있습니다.

임차인이 퇴거하지 않는 경우에는 계약 종료 이후 점유에 따른 금전청구도 검토할 수 있지만, 실제 사용이익과 손해 발생 여부 등에 따라 청구 범위가 달라질 수 있습니다.

임대차계약 위반에 대해 자주 묻는 질문은? - FAQ

Q. 임대차계약 위반이 확인되면 바로 명도소송이 가능한가요?

계약 위반 사실만으로 건물 인도청구가 인정되는 것은 아닙니다. 적법한 계약 해지 또는 종료 여부와 임차인의 점유권원을 먼저 확인해야 합니다.

Q. 임대차계약 위반으로 무단 전대가 확인되면 해지할 수 있나요?

무단 전대는 계약 해지 사유가 될 수 있습니다. 다만 임대인의 동의 여부와 실제 전대관계, 신뢰관계 파괴 여부 등을 구체적으로 검토해야 합니다.

Q. 임대차계약 위반으로 원상복구비를 보증금에서 공제할 수 있나요?

임차인에게 원상복구의무가 인정되고 관련 비용이 정당하다면 보증금 정산에 반영할 수 있습니다. 계약서와 시설 변경 전후 자료, 수리견적서 등을 확인해야 합니다.

왜 법무법인 예우를 선택해야 할까요?

임대차계약 위반 분쟁은 계약 해지 요건뿐 아니라 건물 인도와 보증금 정산, 원상복구 및 손해배상 문제까지 함께 검토해야 합니다.

법무법인 예우 대표변호사는 제45회 사법시험과 제7회 법무사시험에 합격하고 대한변호사협회 부동산 소송 및 경매절차 특별연수를 수료한 경력이 있습니다.

임대차계약서와 객관자료를 바탕으로 위반행위의 법적 의미를 검토하고 계약 해지부터 명도소송까지 필요한 대응 방향을 정리하는 데 도움을 드립니다.

임대차계약 위반은 해지 요건과 증거 확보가 중요합니다

임차인이 계약을 위반했다는 이유만으로 임대인이 임의로 출입을 막거나 시설물을 철거하는 등 강제 퇴거를 진행해서는 안 됩니다.

계약 위반의 내용과 해지 요건을 확인하고 적법한 절차에 따라 대응해야 합니다.

임대차계약서와 월세 입금내역, 현장 사진 및 통보자료를 정리한 뒤 부동산변호사와 상담하여 계약 해지 가능성과 명도소송, 보증금 정산 및 손해배상청구 방향을 점검하는 것이 도움이 될 수 있습니다.