상가 권리금 회수방해, 손해배상 청구할 수 있을까요?

안녕하세요. ‘법무법인 예우 인천부동산변호사’입니다

상가를 정리하면서 새로운 임차인을 구하고 권리금까지 협의했는데,

임대인이 갑자기 계약을 거절하는 경우가 있습니다.

보증금과 월세를 지나치게 높이거나 직접 영업하겠다는 이유로

계약을 진행하지 않아 권리금을 받지 못하기도 합니다.

기존 임차인 입장에서는 오랜 기간 형성한 영업가치를

회수하지 못하는 상황이므로 경제적 손실이 클 수 있습니다.

이때 임대인의 행동이 상가 권리금 회수방해에 해당하는지 검토해야 합니다.

단순히 신규 임대차계약이 체결되지 않았다는 사실만으로

손해배상책임이 인정되는 것은 아니며,

방해행위와 권리금 회수 실패 사이의 관계를 확인해야 합니다.

상가 권리금 회수방해, 법적으로 어떤 행위가 문제될까요?

상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대인이 정당한 사유 없이

임차인의 권리금 회수기회를 방해하는 행위를 제한하고 있습니다.

원칙적으로 임대차기간이 끝나기

6개월 전부터 임대차 종료 시까지의 보호기간이 중요합니다.

대표적인 방해행위는 다음과 같습니다.

① 신규 임차인과의 계약 거절

임차인이 주선한 신규 임차인과 정당한 사유 없이 임대차계약 체결을 거절하는 경우입니다.

② 현저히 높은 임대조건 요구

주변 상가의 보증금과 차임 등과 비교해 현저히 높은 조건을 요구하여 권리금 거래를 어렵게 만드는 경우입니다.

③ 권리금 직접 요구 또는 수령

임대인이 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나 지급받는 행위도 문제가 될 수 있습니다.

다만 신규 임차인에게 보증금이나 차임을 지급할 능력이 없거나

법에서 정한 정당한 거절 사유가 있다면 판단이 달라질 수 있습니다.

상가 권리금 회수방해, 손해배상은 어떻게 판단할까요?

임대인의 계약 거절이 있었다고 해서 권리금계약서에

기재된 금액 전부가 손해배상액으로 인정되는 것은 아닙니다.

법원은 신규 임차인의 실제 계약 의사와 지급능력, 임대인의 거절 경위,

권리금 회수기회 상실 여부 등을 종합적으로 검토합니다.

손해배상액은 신규 임차인이 지급하기로 한

권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘을 수 없습니다.

실제 손해액을 확인하기 위해 권리금 감정평가가 진행될 수도 있습니다.

또한 손해배상청구권은 임대차가 종료된 날부터

3년 이내에 행사해야 하므로 청구 시기도 확인해야 합니다.

상가 권리금 회수방해, 어떤 증거를 준비해야 할까요?

① 권리금계약 및 협의자료 확보

신규 임차인과 작성한 권리금계약서, 계약금 지급내역, 권리금 협의 메시지를 확보합니다.

계약서가 없다면 실제 협의가 진행됐다는 자료를 정리해야 합니다.

② 신규 임차인의 입점 의사 확인

신규 임차인이 실제로 상가를 임차하고 영업할 의사가 있었는지 확인해야 합니다.

자금능력과 사업계획 등에 관한 자료도 쟁점에 따라 필요할 수 있습니다.

③ 임대인의 거절 사유 정리

임대인과 주고받은 문자·카카오톡·녹취 등을 통해

계약 거절 이유와 임대조건 변경 내용을 확인합니다.

④ 주변 임대조건 비교

보증금이나 월세가 현저히 높다는 주장을 뒷받침하려면

인근 유사 상가의 임대조건을 비교할 필요가 있습니다.

⑤ 손해액 및 청구기간 검토

권리금 액수와 거래 무산 경위를 정리하고 감정평가 필요성을 검토합니다. 임대차 종료일을 기준으로 청구기간도 함께 확인해야 합니다.

상가 권리금 회수방해에 대해 자주 묻는 질문은? - FAQ

Q. 상가 권리금 회수방해는 임대인이 직접 영업하겠다고 해도 성립하나요?

임대인이 직접 영업할 계획이라는 사정만으로 신규 임차인과의 계약 거절이 정당화되는 것은 아닙니다. 실제 거절 경위와 법에서 정한 예외사유를 함께 검토해야 합니다.

Q. 상가 권리금 회수방해는 권리금계약서가 없어도 청구할 수 있나요?

계약서가 없더라도 신규 임차인의 입점 의사와 권리금 협의 사실을 다른 객관자료로 입증할 수 있는지 검토할 여지가 있습니다. 다만 손해 발생과 금액을 입증하는 데 어려움이 있을 수 있습니다.

Q. 상가 권리금 회수방해 손해배상은 얼마까지 받을 수 있나요?

약정 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액이 법정 상한입니다.

실제 인정금액은 방해행위와 손해 사이의 인과관계 및 입증자료에 따라 달라집니다.

왜 법무법인 예우를 선택해야 할까요?

상가 권리금 분쟁은 임대차계약의 종료 경위와

신규 임차인의 계약 의사, 임대인의 거절 사유, 손해액을 함께 분석해야 합니다.

법무법인 예우 대표변호사는 제45회 사법시험과

제7회 법무사시험에 합격하고 하나로 법무사 사무소 대표를 역임했으며,

대한변호사협회 부동산 소송 특별연수를 수료했습니다.

계약서와 협의자료, 임대조건 및 권리금 관련 증거를 검토하여

손해배상 청구 가능성과 소송 대응 방향을 정리하는 데 도움을 드립니다.

상가 권리금 회수방해는 계약 종료 전부터 준비해야 합니다

임대인의 계약 거절로 권리금 거래가 무산됐다면

당시 협의내용과 신규 임차인의 입점 의사,

거절 사유를 확인할 수 있는 자료부터 확보해야 합니다.

특히 보호기간과 손해배상 청구기간을 놓치지 않도록 주의해야 합니다.

상가 권리금 회수방해가 의심된다면 부동산변호사와 상담하여

임대인의 방해행위와 손해액 입증 가능성을 검토하고

필요한 법적 절차를 준비하는 것이 도움이 될 수 있습니다.