공유물분할청구, 상대방이 반대해도 가능할까요?

4일 전

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안녕하세요. ‘법무법인 예우 인천부동산변호사’입니다

상속받은 부동산을 형제자매가 공동으로 소유하거나

가족·지인과 함께 부동산을 매수했다가 공유관계를 정리해야 하는 상황이 있습니다.

문제는 한 공유자가 부동산을 단독으로 사용하면서 매각을 거부하거나,

서로 원하는 매각가격과 정산방법이 달라 협의가 이루어지지 않는 경우입니다.

공유관계를 계속 유지하기 어렵다면 공유물분할청구를 검토할 수 있습니다.

공유물분할은 단순히 자신의 지분만 처분하는 것과

달리 공유관계 자체를 종료하기 위한

절차이므로 부동산의 형태와 이용상태,

각 공유자의 지분 등을 함께 살펴봐야 합니다.

공유물분할청구는 언제 할 수 있을까요?

민법상 공유자는 원칙적으로 공유물의 분할을 청구할 수 있습니다.

다만 당사자 사이에 일정 기간 분할하지 않기로 한 약정이 존재하는 경우 등에는

제한이 발생할 수 있어 먼저 공유관계와 약정 내용을 확인해야 합니다.

공유자끼리 분할방법에 합의할 수 있다면

협의에 따라 부동산을 나누거나 매각한 뒤 대금을 정산할 수 있습니다.

반대로 한 사람이라도 분할방법에 동의하지 않는다면

법원에 공유물분할청구소송을 제기하여 분할방법을 정할 수 있습니다.

공유물분할청구를 하면 어떻게 나누게 될까요?

① 현물분할

토지처럼 물리적으로 나누는 것이 가능하고 분할 이후에도

각 부분을 독립적으로 이용할 수 있다면 현물분할을 검토할 수 있습니다.

법원은 부동산의 면적과 형태, 위치, 이용가치와

각 공유자의 지분 등을 종합적으로 살펴 분할방법을 판단합니다.

② 가격배상 방식

부동산의 성질과 공유관계 등을 고려하여 특정 공유자가 부동산을 취득하고

다른 공유자에게 지분에 상응하는 금액을 지급하는 방식이 문제될 수 있습니다.

이 경우 부동산의 객관적인 가치와 지분가액을 어떻게 평가할 것인지가 중요한 쟁점이 됩니다.

③ 경매에 의한 대금분할

아파트나 건물처럼 현물로 나누기 어렵거나

현물분할로 인해 가치가 현저히 떨어질 가능성이 있다면 경매를 통해

부동산을 매각하고 그 대금을 지분에 따라 나누는 방법을 검토할 수 있습니다.

공유물분할청구를 했다고 언제나 경매가 이루어지는 것은 아닙니다.

법원은 현물분할 가능성과 부동산의 성질,

이용관계 등을 살펴 구체적인 분할방법을 결정합니다.

상대방 지분을 제가 가져올 수도 있을까요?

공유물분할청구를 한다고 해서 원하는 공유자가

상대방 지분을 당연히 취득할 수 있는 것은 아닙니다.

특정 공유자가 부동산 전체를 취득하고 다른 공유자에게

금전으로 정산하는 방식이 가능한지는

해당 부동산과 공유관계의 구체적인 사정을 살펴봐야 합니다.

이 과정에서는 부동산의 시가와 각 지분의 가치가 중요합니다.

당사자 사이에서 평가금액에 합의하지 못한다면

소송 과정에서 감정 등을 통해 객관적인 가액을 확인하는 절차가 필요할 수 있습니다.

공유물분할소송에서는 무엇을 확인해야 할까요?

① 등기와 지분관계 확인

등기사항증명서를 통해 현재 소유자와

각 공유자의 지분, 근저당권 등 권리관계를 확인해야 합니다.

② 부동산 이용현황 정리

누가 부동산을 점유·사용하고 있는지, 임차인이 있는지,

실제로 현물분할이 가능한지를 살펴봐야 합니다.

③ 부동산 가치 확인

가격배상이나 경매에 의한 분할을 고려한다면

현재 부동산의 객관적인 가치와 각 지분의 경제적 가치를 검토해야 합니다.

④ 원하는 분할방법 구체화

단순히 공유관계를 끝내고 싶다는 주장보다 현물분할, 가격배상, 대금분할 중

어떤 방식이 현재 부동산에 적합한지 자료를 토대로 정리할 필요가 있습니다.

경매로 넘어가면 시세대로 받을 수 있을까요?

공유물분할에 따른 경매가 진행되더라도

일반적인 시장가격과 동일한 금액에 매각된다고 단정하기는 어렵습니다.

실제 낙찰가격과 경매비용, 부동산에 설정된 권리관계 등에 따라

공유자에게 최종적으로 돌아가는 금액이 달라질 수 있습니다.

따라서 경매를 요청하기 전에 예상되는 매각가격과 선순위 권리 등을 확인하고,

협의를 통한 매각이나 가격배상 방식과 비교해볼 필요가 있습니다.

공유물분할청구에 대해 자주 묻는 질문은? - FAQ

Q. 공유물분할청구는 상대방이 반대해도 가능한가요?

공유자 사이에서 분할방법에 합의하지 못한다면 재판상 공유물분할을 청구할 수 있습니다.

다만 구체적으로 어떤 방식으로 나눌지는 법원이 부동산과

공유관계의 여러 사정을 고려해 판단합니다.

Q. 공유물분할청구를 하면 무조건 경매되나요?

공유물분할소송이 곧바로 경매를 의미하는 것은 아닙니다.

현물분할 가능성과 부동산의 성질 등을 검토한 뒤 적절한 분할방법이 결정됩니다.

Q. 공유물분할청구로 상대방 지분을 제가 인수할 수 있나요?

특정 공유자가 부동산을 취득하고

다른 공유자에게 지분가액을 정산하는 방식이 검토될 수 있습니다.

다만 원하는 당사자가 일방적으로 상대방 지분을 가져오는 것은

아니므로 부동산 가치와 구체적인 공유관계를 확인해야 합니다.

왜 법무법인 예우를 선택해야 할까요?

공유물분할청구는 지분비율만 확인하는 것이 아니라

부동산의 형태와 사용관계, 감정가액,

근저당권 등 권리관계와 향후 경매 가능성까지 함께 살펴야 하는 부동산 분쟁입니다.

법무법인 예우 대표변호사는 제45회 사법시험과 제7회 법무사시험에 합격하고

하나로 법무사 사무소 대표를 역임했으며,

대한변호사협회 부동산 소송 및 경매절차 특별연수를 수료했습니다.

현재 공유관계를 분석하고 현물분할·가격배상·경매에 의한 대금분할 가운데

적절한 주장과 자료를 정리하는 데 도움을 드립니다.

공유관계를 정리하려면 분할방법부터 검토해야 합니다

다른 공유자가 매각이나 지분정리를 거부한다고 해서

공동소유 관계를 계속 유지해야 하는 것은 아닙니다.

다만 어떤 방식으로 분할하느냐에 따라 부동산의 가치와

실제 정산금액이 달라질 수 있습니다.

공유물분할청구를 검토하고 있다면 등기사항과

지분비율, 부동산 이용현황, 근저당권·임대차관계와 현재 가치를 먼저 정리해야 합니다.

이후 부동산 분쟁을 다루는 변호사와 소송 가능성뿐 아니라

현물분할·가격배상·경매 중 어떤 방향이 적절한지

구체적으로 검토해보는 것이 도움이 될 수 있습니다.