공사대금청구 소송, 잔금 미지급 시 어떻게 할까요?

2일 전

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안녕하세요. ‘법무법인 예우 인천부동산변호사’입니다

건축·인테리어·리모델링 공사를 완료했지만 발주자가 잔금 지급을 미루는 경우가 있습니다.

처음에는 자금 사정을 이유로 기다려 달라고 하다가, 뒤늦게 하자나 공사 지연을 주장하며 대금 지급을 거부하기도 합니다.

시공업체 입장에서는 인건비와 자재비를 이미 지출했기 때문에 미수금이 장기화되면 사업 운영에도 부담이 발생합니다.

이러한 상황에서는 공사대금청구 소송을 통해 미지급 금액을 청구할 수 있는지 검토해야 합니다.

다만 공사를 완료했다는 주장만으로 청구금액 전부가 인정되는 것은 아닙니다.

계약 내용과 실제 시공 범위, 추가공사 합의 및 하자 여부를 구분하는 과정이 중요합니다.

공사대금청구 소송, 어떤 법적 요건을 확인할까요?

공사대금은 도급계약에 따라 수급인이 일을 완성하고 도급인이 그 결과에 대한 보수를 지급하는 관계에서 발생합니다.

민법 제664조는 도급을 일의 완성과 그 결과에 대한 보수 지급을 약정하는 계약으로 규정하고 있습니다.

민법 제665조는 특별한 약정이 없는 경우 보수를 완성된 목적물의 인도와 동시에 지급하도록 정하고 있습니다.

따라서 공사대금청구 소송에서는 도급계약의 성립과 약정금액, 공사 완료 여부 및 대금 지급시기가 주요 쟁점이 됩니다.

공사가 중단되었다면 이미 시공한 부분의 기성고와 계약 종료 경위에 따라 정산 범위를 별도로 검토해야 합니다.

공사대금청구 소송, 법원은 무엇을 판단할까요?

① 도급계약과 약정 공사금액

계약서와 견적서, 세금계산서 등을 통해 약정한 공사 범위와 금액을 확인합니다. 서면계약이 없다면 문자와 카카오톡, 입금내역 등으로 합의 내용을 입증해야 합니다.

② 공사 완료 및 기성고

공사일지와 현장 사진, 준공자료, 검수내역 등을 살펴봅니다. 실제 시공한 부분과 미완성 부분을 구분하여 청구 가능한 금액을 검토합니다.

③ 하자와 손해배상 주장

발주자가 누수나 균열, 마감 불량 등을 이유로 지급을 거부한다면 실제 하자 존재와 보수비용을 확인해야 합니다. 하자보수에 갈음하는 손해배상채권과 공사대금채권의 관계, 동시이행항변 및 상계 여부가 문제될 수 있습니다.

④ 추가공사비와 지연손해금

추가공사 지시와 비용 합의가 있었는지 확인합니다. 지연손해금은 대금 지급기일과 지체 발생 시점, 계약 내용에 따라 검토해야 합니다.

공사대금청구 소송, 어떤 증거를 준비해야 할까요?

공사대금청구 소송은 실제 시공내용과 청구금액을 객관적인 자료로 설명하는 것이 중요합니다.

① 계약 및 대금자료 확보

도급계약서와 견적서, 세금계산서, 계좌이체내역을 정리합니다. 계약금과 중도금, 잔금 및 미지급 금액을 구분해야 합니다.

② 시공 및 추가공사 자료 정리

현장 사진과 공사일지, 자재구매내역, 추가공사 요청 메시지를 확보합니다. 추가공사가 기존 계약 범위를 넘어서는지 확인해야 합니다.

③ 하자 주장과 반박자료 검토

발주자가 주장하는 하자의 위치와 내용, 발생 원인을 구분합니다. 보수 요청내역과 실제 수리비용, 감정 필요성도 검토해야 합니다.

④ 소송 전 채권보전 검토

채무자가 재산을 처분할 우려가 있다면 부동산이나 예금채권에 대한 가압류를 검토할 수 있습니다. 가압류는 피보전채권과 보전의 필요성을 소명해야 합니다.

공사대금청구 소송, 내용증명과 지급명령 중 무엇이 유리할까요?

미지급 공사대금이 명확하다면 내용증명으로 지급을 요구하고 변제기한을 정리할 수 있습니다.

채무자가 금액을 다투지 않는다면 지급명령도 검토할 수 있지만, 상대방이 적법하게 이의신청하면 소송절차로 이어질 수 있습니다.

반면 하자보수비와 추가공사비를 두고 다툼이 크다면 처음부터 민사소송을 통해 증거조사와 감정 등을 진행하는 방안을 검토할 필요가 있습니다.

공사대금채권의 소멸시효도 중요합니다.

공사 관련 채권은 계약관계와 거래 성격에 따라 민법상 단기소멸시효 또는 상법상 상사시효 등의 적용 여부를 검토해야 합니다.

공사대금청구 소송에 대해 자주 묻는 질문은? - FAQ

Q. 공사대금청구 소송은 계약서가 없어도 가능한가요?

서면계약이 없더라도 도급계약과 공사대금 약정을 입증할 수 있다면 청구를 검토할 수 있습니다. 견적서와 대화내역, 공사 사진 등이 중요한 자료입니다.

Q. 공사대금청구 소송에서 하자가 있으면 잔금을 받지 못하나요?

하자가 존재한다는 이유만으로 공사대금 전액의 지급의무가 사라지는 것은 아닙니다. 하자의 정도와 보수비용, 손해배상채권 및 동시이행관계를 검토해야 합니다.

Q. 공사대금청구 소송 전에 가압류를 신청할 수 있나요?

공사대금채권과 보전의 필요성을 소명할 수 있다면 소송 전에도 가압류를 검토할 수 있습니다. 채무자의 재산과 선순위 권리 등을 함께 확인해야 합니다.

왜 법무법인 예우를 선택해야 할까요?

공사대금 분쟁은 계약서만 확인하는 것이 아니라 실제 시공 범위와 기성고, 하자 주장 및 추가공사 합의를 종합적으로 분석해야 합니다.

법무법인 예우 대표변호사는 제45회 사법시험과 제7회 법무사시험에 합격하고 건설분쟁 및 소송실무 교육을 수료한 경력이 있습니다.

공사 관련 자료를 바탕으로 청구금액과 입증자료를 정리하고 소송 및 채권보전 절차를 검토하는 데 도움을 드립니다.

공사대금청구 소송은 증거와 회수 가능성을 함께 살펴야 합니다

공사를 완료하고도 대금을 받지 못했다면 계약 내용과 실제 시공자료를 토대로 청구권을 확인해야 합니다.

특히 발주자의 하자 주장과 추가공사비 분쟁이 있다면 인정할 금액과 다툴 쟁점을 구분하는 것이 중요합니다.

공사대금청구 소송을 준비하고 있다면 건설분쟁을 다루는 변호사와 상담하여 계약서와 기성고 자료, 미수금 내역 및 가압류 필요성을 점검하고 실제 대금 회수 방향을 검토하는 것이 도움이 될 수 있습니다.